Teilungserklärung: keine Änderung durch Mehrheitsbeschluss

Der Sachverhalt:

Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sieht folgende Regelung vor:

"Die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Wohnanlage sind auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand zu erhalten. Schäden an den nach außen weisenden Fenstern und Türen der Wohnung sind jedoch von den Wohnungseigentümern auf ihre Kosten zu beseitigen."

In einer Eigentümerversammlung beschließen die Miteigentümer mehrheitlich, wie mit dieser Regelung umzugehen sei, sie sei wie folgt auszulegen:

"Neben den … aufgeführten Schäden sind sämtliche Instandhaltungsmaßnahmen an den Terrassenfenstern und Terrassentüren von den jeweiligen Eigentümern auf seinen Namen und seine Rechnung zu tragen."

Ein Miteigentümer wendet sich an das Amtsgericht mit dem Begehren, festzustellen, dass der Beschluss nichtig sei. Das Amtsgericht weist den Antrag ab. Im Berufungsverfahren erklärt das Landgericht den Beschluss jedoch für ungültig. Der Kläger geht in Revision.

Der rechtliche Hintergrund:

Gemäß § 10 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) besteht hinsichtlich der Gestaltung der Teilungserklärung grundsätzlich Vertragsfreiheit. Jedoch bedarf es immer der Einstimmigkeit aller Wohnungseigentümer. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist dann gegeben, wenn in der Teilungserklärung selbst deren erleichterte Änderungsmöglichkeit durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist. Eine solche Regelung wird als "Öffnungsklausel" bezeichnet. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte vorliegend zu entscheiden, ob eine Eigentümergemeinschaft wirksam einen (Mehrheits-)Beschluss fassen kann, durch den eine Regelung der Teilungserklärung lediglich "ausgelegt" wird.

Das Urteil:

Der BGH erklärt den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in seinem Urteil vom 25.09.2009 (V ZR 33/09) für nichtig. Die Wohnungseigentümer seien grundsätzlich nicht in der Lage, die Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss zu ändern. Hierzu fehle ihnen die Beschlusskompetenz. Dieses sei nur anders, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel enthalte oder Gegenstand des Beschlusses die Verteilung der Betriebskosten nach Verursachung sei oder wenn über eine Kostenverteilung im Einzelfalle entschieden werden solle. Die Miteigentümer hätten zwar nur durch Beschluss regeln wollen, wie mit einer Klausel der Teilungserklärung umzugehen sei. Durch den Beschluss werde eine Klausel der Teilungserklärung jedoch nicht nur ausgelegt, sondern geändert, indem Instandhaltungspflichten auf die einzelnen Miteigentümer abgewälzt würden. Dies sei ohne Öffnungsklausel nicht möglich. Im Übrigen käme es nicht auf die Sichtweise der Mehrheit der auf einer Versammlung anwesenden Miteigentümer an, Maßstab sei vielmehr die objektive Sichtweise eines unbefangenen Betrachters.

Sollten Sie Beratungsbedarf zum Umgang mit der Teilungserklärung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft haben, nehmen Sie bitte Kontakt zu mir auf.

 

Rechtsanwalt Bleyert ist Mitglied des Deutscher Mietgerichtstag e. V.

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