Fristlose Kündigung wegen Blockierung der Toilettenspülung

Der Sachverhalt:

Die Mieter eines hellhörigen Mehrfamilienhauses beschweren sich bei der Hausverwaltung über Belästigungen wegen deutlich hörbarem Wasserrauschen. Nach monatelangen erfolglosen Nachforschungen durch die Hausverwaltung, woher die Geräusche stammen können, wird offensichtlich – wie auch eine spätere gerichtliche Beweisaufnahme ergibt -, dass ein Mieter in seiner Wohnung die Toilettenspülung dadurch blockierte, dass er seinen Rasierapparat derart auf den Druckknopf der Spülung platzierte, dass ständig Wasser läuft. Die Vermieterin erteilt dem Mieter wegen dieses Verhaltens eine Abmahnung. Weil der Mieter weiterhin stundenlang das Wasser laufen läßt, spricht die Vermieterin ihm gegenüber die ausserordentliche fristlose Kündigung aus. Nachdem der Mieter die Wohnung nicht räumt, erhebt die Vermieterin Räumungsklage beim Amtsgericht Wedding.

Der rechtliche Hintergrund:

Mieter und Vermieter können das Mietverhältnis aus wichtigem Grund ausserordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, "wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses  bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann." Nach § 569 BGB liegt ein wichtiger Grund zur ausserordentlichen Kündigung insbesondere vor, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört. Stützt der Vermieter eine Kündigung auf die Störung des Hausfriedens, trägt er in einem späteren Räumungsprozess die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die tatsächlichen Voraussetzungen für den Kündigungstatbestand gegeben sind. In den meisten Fällen wird eine erfolglos erteilte Abmahnung Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Kündigung wegen der Störung des Hausfriedens sein. Die Abmahnung kann auch mündlich erteilt werden. Aus Beweisgründen kann dem Vermieter jedoch nur empfohlen werden, eine schriftliche Abmahnung zu erteilen und vorsorglich sicher zu stellen, dass auch der Zugang der Abmahnung notfalls bewiesen werden kann.

Das Urteil:

Das Amtsgericht Wedding sieht es nach einer Beweisaufnahme in seinem Urteil vom 19.10.2009 (Az. 15b C 80/09) als erwiesen an, dass der Mieter stundenlang das Wasser der Toilettenspülung laufen ließ. Das ständige Wasserrauschen im Abflussrohr eines hellhörigen Hauses stelle eine nachhaltige Lärmbelästigung dar. Durch sein fortgesetztes Verhalten habe der Mieter seine Nachbarn in unzumutbarer Weise und insbesondere auch zu nächtlichen Ruhezeiten gestört. Erschwerend komme hinzu, dass in dem Haus keine Wasserzähler vorhanden seien, so dass die Wasserkosten nach der Quadratmeterzahl der Wohnfläche berechnet werden müssten. Insofern würden die Mitmieter und die Vermieterin auch finanziell geschädigt. Deshalb sei das Mietverhältnis durch die fristlose Kündigung der Vermieterin wirksam beendet worden. Der Mieter habe die Wohnung zu räumen und an die Vermieterin herauszugeben. Nicht gehört werden könne der Mieter mit seiner Verteidigung, er habe die Spülung deshalb ständig betätigt, weil der Toilette starke Fäkalgerüche entströmten. Wenn dem so gewesen wäre, hätte er bei der Vermieterin auf Beseitigung des Mangels dringen müssen.

Wenn Sie Beratung zu den Voraussetzungen einer wirksamen ausserordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses benötigen, nehmen Sie bitte Kontakt zu mir auf.

Rechtsanwalt Bleyert ist Mitglied des Deutscher Mietgerichtstag e. V.