Die Vermietung einer Eigentumswohnung an Feriengäste kann unzulässig sein

Der Sachverhalt:

Ein Miteigentümer vermietet seine Wohnung gelegentlich, das heißt überwiegend an Wochenenden und im Sommer an Feriengäste. Hierzu inseriert er die Wohnung laufend im Internet, wo die Wohnung auch für kürzere Zeiträume ab zwei Nächten angeboten wird. Die entsprechende Nutzungsregelung in der Teilungserklärung enthält die Feststellung, dass die Wohnungseigentumsanlage aus reinen Wohnhäusern bestehe, die Wohnungen jedoch auch für Büros und freiberufliche Praxen verwendet werden können, wobei jedoch keine negativen Auswirkungen entstehen dürften, die den Wohncharakter der anderen Wohnungen unzumutbar beeinträchtigten. Auf einer Eigentümerversammlung lehnt die Mehrheit der Miteigentümer die Gestattung zur eingangs genannten Vermietung ab. Der betroffene Miteigentümer ficht den Beschluss an.

Der rechtliche Hintergrund:

Gemäß § 13 WEG kann jeder Miteigentümer, „soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ Nach § 15 Abs. 1 WEG können die Miteigentümer jedoch „den Gebrauch des Sondereigentums und des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln.“ Nutzungsregelungen sind verständlicherweise Bestandteil nahezu jeder Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Sofern diese Regelung wirksam ist, setzt sie dem einzelnen Miteigentümer auch wirksam Grenzen im Verfügungsrecht über sein Eigentum.

Das Urteil:

Das Landgericht Berlin hat in einem Beschluss vom 24.05.2009 (55 S 235/08 WEG) rechtskräftig entschieden, dass der Antrag des Miteigentümers zurückzuweisen sei. Die begehrte Gestattung zur Vermietung an Feriengäste sei nicht mit der Nutzungsvereinbarung der Teilungserklärung vereinbar. Es handele sich hierbei um eine gewerbliche Nutzung. Ob der Miteigentümer Gewinn erziele oder nicht, sei unbeachtlich, entscheidend sei einzig dessen Gewinnerzielungsabsicht. Durch die mit den teilweise kurzen Vermietungen verbundenen Endreinigungen und dem Wäschewechsel sei eine solche Vermietung einem Hotel-/Pensionsbetrieb angenähert. Das Gericht führt aus, dass die übrigen Eigentümer durch die begehrte Nutzung stärker beeinträchtigt würden als durch eine reine Wohnnutzung. Die Miteigentümer brauchten keine konkreten Beeinträchtigungen zu benennen, da auf eine „typisierende Betrachtungsweise“ abzustellen sei. Eine Wohnungsnutzung zeichne sich durch auf Dauer angelegtes Wohnen aus, während die Vermietung an Feriengäste durch ständig wechselnde Bewohner gekennzeichnet sei. Nachteil für die Miteigentümer: es würde Anonymität erzeugt und ein Unsicherheitsgefühl erhöht. Zudem würde das Gemeinschaftseigentum höherer Beanspruchung ausgesetzt, zumal die Gefahr bestehe, dass Feriengäste das Gemeinschaftseigentum weniger rücksichtsvoll behandeln könnten. Die Nutzung durch Büros und freiberufliche Praxen sei nicht vergleichbar, dort gäbe es Publikumsverkehr nur zu den Öffnungszeiten unter Aufsicht der Mitarbeiter, während Feriengäste Zugang auch am Abend, in der Nacht und am Wochenende hätten, und dieses mit ausgehändigten Schlüsseln auch für das Gemeinschaftseigentum. Die Entscheidung entspricht einer „Berliner Linie“, die sich zu verfestigen scheint. Unumstritten ist deren Ausrichtung nicht. Andere Obergerichte haben eine abweichende Sicht der Dinge. In jedem Fall ist jedoch auf die konkrete Formulierung in der Eigentümervereinbarung zu achten: die Entscheidung bedeutet in keinem Falle, dass eine Vermietung an Feriengäste grundsätzlich nicht zulässig ist.

Wenn Sie Beratungsbedarf zum Umfang der Rechte und Pflichten des Miteigentümers und der Eigentümergemeinschaft oder zur Auslegung Ihrer Teilungserklärung haben, nehmen Sie Kontakt zu mir auf.

 

Rechtsanwalt Bleyert ist Mitglied des Deutscher Mietgerichtstag e. V.

Powered by Wordpress | Impressum | Disclaimer | Datenschutz