Mieterhöhung einer Bruttokaltmiete

Der Sachverhalt:

Im Mietvertrag über eine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus in Berlin ist die Zahlung einer Bruttokaltmiete vereinbart. Mit Schreiben vom 16.06.2008 fordert der Vermieter den Mieter zur Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete auf. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete muss eine Umrechnung der Bruttokalt- auf die Nettokaltmiete vorgenommen werden. Dazu bezieht sich der Vermieter auf die Betriebskostenabrechnung 2006 und legt hierzu die Abrechnung für eine andere Wohnung aus dem Gebäude vor, zu der eine Nettokaltmiete vereinbart war. Der Mieter verweigert die Zustimmung zur Mieterhöhung. Er vertritt in dem Rechtsstreit, in dem er auf Zustimmung verklagt wird, die Ansicht, die Berechnung der Nettokaltmiete hätte auf Grundlage der Betriebskostenabrechnung 2007 erstellt werden müssen. Zudem sei die Vorlage der Betriebskostenabrechnung für eine andere Wohnung zur Bestimmung des konkreten Betriebskostenanteils nicht ausreichend.

Der rechtliche Hintergrund:

Mieterhöhungen gemäß § 580 BGB haben in Berlin auf Grundlage des Berliner Mietspiegels zu erfolgen. In diesen sind lediglich Nettokaltmieten als Vergleichswerte eingestellt. Ist mietvertraglich eine Bruttokaltmiete vereinbart worden, also eine Miete einschließlich nicht näher ausgewiesener Betriebskosten, muss die Brutto- in eine Nettokaltmiete umgerechnet werden, damit sie mit den Mietspiegelwerten vergleichbar ist. Bei dieser Umrechnung sind die „aktuellen“ Betriebskosten von der Bruttomiete in Abzug zu bringen, damit der Mietspiegel Anwendung finden kann.

Das Urteil:

Das Landgericht Berlin hat in einem Beschluss vom 24.04.2009 (67 S 144/09) zu der Frage Stellung genommen, welche Daten zur Ermittlung der tatsächlich auf die Wohnung entfallenden Kosten als aktuell angesehen werden können. Unter Bezugnahme auf die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt das Landgericht Berlin klar, dass vom Vermieter nicht verlangt werden kann, dass er ausschließlich für eine Mieterhöhung eine Betriebskostenabrechnung für die zuletzt abgelaufene Abrechnungsperiode erstellen muss: sind in derselben Wohnanlage Wohnungen vorhanden, hinsichtlich derer Nettokaltmieten vereinbart sind und hat der Vermieter für diese noch keine Betriebskostenabrechnungen erstellt, darf er auf die Daten der vorletzten Abrechnungsperiode zurückgreifen. Die Vorlage der Betriebskostenabrechnung einer anderen Wohneinheit zur Darlegung des Betriebskostenanteils der Bruttokaltmiete hielt das Landgericht zwar für unzureichend. Ausreichend sei es jedoch, wenn der Vermieter seine Angaben im laufenden Zustimmungsrechtsstreit konkretisiert und eine Übersicht über die Gesamtkosten des Hauses nebst Verteilung auf die konkrete Wohnung nachreicht. Auch sei es dem Vermieter nicht zuzumuten, dass er sämtliche Belege in den Rechtsstreit einführt, wenn der Mieter die Betriebskosten des Hauses pauschal bestreitet. Hier sei es ausreichend, den Mieter auf sein Recht zu verweisen, die Belege zu den Gesamtkosten vor Ort beim Vermieter einzusehen.

Wenn Sie Beratungsbedarf zur Mieterhöhung gemäß § 580 BGB haben, nehmen Sie bitte Kontakt zu mir auf.

 

Rechtsanwalt Bleyert ist Mitglied des Deutscher Mietgerichtstag e. V.

Powered by Wordpress | Impressum | Kontakt | Disclaimer