Durchführung von Schönheitsreparaturen

Der Sachverhalt:

Im Mietvertrag über eine Mietwohnung ist zur Ausführung der Schönheitsreparaturen u. a. Folgendes vereinbart:

„Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht und wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen …“

In der Anlage zu dem Mietvertrag ist zudem vereinbart:

„… Bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen sind die Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen … nur weiß zu lackieren …“

Nachdem der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht alle notwendigen Schönheitsreparaturen ausgeführt hat, nimmt der Vermieter ihn auf Schadensersatz in Anspruch.

Der rechtliche Hintergrund:

Gemäß § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung auch während des laufenden Mietverhältnisses instandzuhalten. Nach dem gesetzlichen Grundgedanken hat der Vermieter also während des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten auszuführen. Mietvertraglich kann diese Verpflichtung jedoch auf den Mieter abgewälzt werden. Welche Formulierungen der Vermieter in seinen Mietvertragsformulieren verwenden muss, damit diese Abwälzung auch wirksam ist, hat den Bundesgerichtshof in den letzten Jahren viel beschäftigt. Viele Klauseln wurden von ihm für unwirksam erachtet mit der Folge, dass die gesetzliche Regelung wieder zur Anwendung kommt.

Das Urteil:

Das Landgericht Berlin hat mit seinem Urteil vom 27.01.2009 (63 S 215/08) entschieden, dass die Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen in Gänze unwirksam sind, da sie gegen § 307 Abs. 1 S. 1 BGB verstießen. Dadurch, dass der Mieter durch die Vereinbarung in der Anlage gezwungen sei, Türen und Fenster auch während des laufenden Mietverhältnisses nur weiß streichen zu dürfen, werde er in seiner Möglichkeit, die Wohnung nach seinen eigenen Vorstellungen zu gestalten, unangemessen eingeschränkt. Ein anerkennenswertes Vermieterinteresse hat das Landgericht hier nicht gesehen, zumal die Farbgestaltung von Fenstern und Türen von außen nicht sichtbar sei.

Folge der Unwirksamkeit der Verpflichtung zum Weißanstrich sei, dass sämtliche Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen unwirksam sind. Daran ändere auch nichts, dass sich der unzumutbare Teil der Vereinbarung lediglich in der Anlage zum Mietvertrag befindet. Dieser sei Bestandteil des Vertrages. Eine geltungserhaltende Reduktion, also das „Wegstreichen“ lediglich der unwirksamen Passage aus der Anlage, sei nicht möglich. Die Klage des Vermieters sei deshalb abzuweisen, da der Mieter keinerlei Schönheitsreparaturen schulde.

 

Rechtsanwalt Bleyert ist Mitglied des Deutscher Mietgerichtstag e. V.

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